文/UC资讯平台蓝白观楼市
最近一个月以来,楼市过得并不平静,消息面、政策面、资金面的变化都异常密集。
比如,放开人口落户的城市越来越多了。
12月末的时候,中办、国办已经从最高层面敲定了落户放开的趋势,万人口以下的城市,未来将不会存在任何门槛,中西部强省会、沿海热点新一线的落户也会越来越简便。
随后,我们看到广东将放开广深以外城市落户、山东将全面取消城区常住人口万以下的城市落户限制、有关部门也表示今年将全面完成1亿人落户目标。
放开落户,就意味着大城市对小城市的“虹吸”不会结束,只会愈演愈烈,房地产市场再次站到了“分化”的十字路口。
比如,降低买房门槛,买房送补贴的城市也在增多。
从去年开始,南京六合区、天津滨海、上海自贸区临港新片区、成都高新区、广州南沙区、花都区、黄埔区放松购房门槛,还有不少城市提升公积金的提取额度。
近一个月以来,更有四川富顺县、达州发布买房送补贴的政策,每平米补贴-元不等,似乎重现了年那样的“买房送钱”趋势。
更关键的,依然是政策面,楼市发出了2道“严令”,国家为年楼市划出了“底线”。
1,银保监会反复强调“资金不能违规流入房地产”。
在开年第4天,银保监会发布意见指出:防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,促进储蓄转化为资本市场长期资金。
随后,在1月13日,银保监会定下九大任务,其中的一个重点是:严防信贷资金违规流入房地产市场,持续遏制房地产金融化泡沫化。
也就是说,短短9天时间,高层部门反复在“严令”资金不能违规流入楼市,比如消费贷的“短贷长用”,比如信托资金向房地产倾斜,比如很多投机客依赖的高杠杆买房手段等。
对比文章开头所说的放开落户和买房送补贴,限制资金流入楼市,才是最“立竿见影”的一招。
据某信托金融研究院发布的最新报告,年第四季度房地产信托募集资金.62亿元,环比下滑26.43%。
此外,从全年来看,行业投向工商企业和基础产业规模占比显著上升,投向房地产的规模占比已从一季度的15%左右降至四季度的10%以下。
该研究院研究员喻智认为,在强监管趋势下,年的房地产信托业务或将继续萎缩,预计年的房地产信托增量规模预期下滑幅度在15%-20%之间。
正所谓“一叶落而知秋”,房地产信托规模的下降,将是“数以万亿”计的,设想一下,开发商借不到钱,身上的负债又一天比一天紧张,降价、促销、回款才是最终的出路。
2,央行上线第2代征信系统,投机客“无处藏匿”。
中国人民银行近日宣告:征信中心正式启动二代征信系统切换上线工作,1月19日起面向社会公众和金融机构,提供二代格式信用报告查询服务。
根据央视相关报道,二代征信目前的查询方式有3种:自助查询机查询、柜台查询和网上查询,其中前两种为线下查询。
与第1代最大的不同是:新版征信实行后,夫妻双方作为共同借款人,征信上都需要体现负债,假离婚买房已经行不通。征信数据的更新速度也会提升到T+1日,利用“时间差”按揭、“拆东墙补西墙”等套路也将宣告终结。
第二代征信上线后,最直接的影响,就是投机买房的手段,再也无法轻松“隐藏”起来了。
假离婚会查到两口子的共同负债、并发申请贷款也会被及时更新的征信数据发现、通过各渠道高额负债买房的也会被堵住。
如上文所说,这两条已经生效的“严令”,相当于年楼市鲜明的“底线”。
1,资金可以往实体经济倾斜,可以流向小微企业,农村农业,沿海工厂还有制造业和基建领域,但是,房地产的融资成本依然高企,房贷利率也不会有明显下降,房企和购房者的好日子依然不会到来。
2,对个人投机者来说,以前可以找消费贷、小贷、亲朋借钱等各种渠道买房,现在这招不好使了,征信越严格,意味着高杠杆买房会付出更高的“代价”。
前段时间房产研究机构克而瑞发布了一组数据,年房地产销售面积维持在17亿平米的高位,成交金额近16万亿元,创出了历史记录。
如此庞大的体量,在遇到资金面收紧、更加严格的买房门槛后,房价如果回落,“底线”又在哪?
经济学家姜超此前曾指出,过去4年经济总量的名义增速,每年都在10%左右,4年下来累计增幅达到40%,这意味着至少有40%的房价上涨应该是合理的。
因此,哪怕房价下跌,也不会跌回原点,专家认为跌30%左右应该是极致。
这个观点也适用于年的楼市,纵然资金面各种不利,但房地产依然是以稳为主,地价房价都不会出现太大波动,部分房价高企的偏远三四线城市,就算房价会回落,充其量也不会超过30%。
在对待房地产市场的问题上,马云和曹德旺观点是一致的。
马云以前曾经提到过“房价如葱”的说法,引起大家的热议,但很多人对这样的观点都不以为然。
在前段时间,马云在一场活动中又谈到:一天接到5个电话都是借钱的,一周内有10个要卖楼的。
为什么马云说房子会像“大葱”一样?因为阿里有大数据,反过来说,为什么马云说10个朋友都要卖楼?因为他认识的朋友,肯定不是卖一两套房子那么简单,很有可能是开发商。
从侧面也说明了一个现实:现在的房地产,日子确实不好过,“稳中有降”将是大势所趋。
曹德旺在去年9月份接受采访时说:如果房地产的问题不解决,还是盖那么多的房子,所有银行的资金、劳工资源等所有的资源都会流向房地产。我建议,削减不应该的、虚假的投资,不搞那么多的房地产,大批的劳动力就剩下来了。
随后,他在11月份上旬接受专访时说:我有4个不做,互联网不做、房地产不做、金融产品不做,煤矿不做。
现在来看,曹德旺确实“预言成真”了,他的建议是“削减不应该的、虚假的投资”,而楼市的2条“严令”里,恰恰就是堵住违规流入房地产的资金,可以说是“不谋而合”了。
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