10天内,楼市一波三折事关今年房价,

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短短十天时间,年的楼市消息面,就出现“一波三折”的特征。

比如,央行2次出手。

1,降准。

在新年第1天,央行宣布于年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放资金约亿左右。

也就是说,7天之前,降准资金已经开始流入市场。

所谓存款准备金率,是各大银行存在央行的一笔钱,这笔钱用来保证银行存贷款业务稳健运行,及时兑现储户存款,可以视为一种风险预防措施。

因此,存款准备金率越低,就意味着银行用于放贷的资金越充裕,对房地产这样纯靠资金驱动的行业来说,某种程度上起到了“解渴”的作用。

2,第2代征信系统上线。

第一代征信系统于年上线运行,至今已经走过了十几个年头,在这段漫长的时间里,楼市逐步壮大成为一个年成交额10多万亿的巨大市场。

与此同时,因为人们之前对征信的概念并不强,假离婚买房、高杠杆买房、并发申请贷款、夸大收入流水证明、短贷长用等现象非常普遍。

第二代征信系统或将带来转机,据新京报、21世纪经济报道、南都等多个媒体报道,从央行征信中心方面证实,第二代个人征信系统暂定于1月20日上线,而个人征信报送功能预计会延迟到5月份正式上线。

值得注意的是:新版征信实行后,夫妻双方作为共同借款人,征信上都需要体现负债,假离婚买房已经行不通。征信数据的更新速度也会提升到T+1日,利用“时间差”按揭、“拆东墙补西墙”等套路也将宣告终结。

央行这两次“出手”,既有缓解楼市资金面的降准,又有遏制投机买房情绪的“征信系统”,对楼市来说意味着什么?

或许,我们可以从银保监会最近的“反复表态”中,找到想要的答案。

在9天前,银保监会发布意见指出:防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,促进储蓄转化为资本市场长期资金。

也就是说,开年第4天,银保监会就为各大银行定下了调子:房地产不可能有大量资金涌入。

如果说这份表态还不足以让市场“清醒”的话,继1月4日后,最近两天,高层再次发声。

据中国证券报1月13日报道,银保监会定下九大任务,其中的一个重点是:严防信贷资金违规流入房地产市场,持续遏制房地产金融化泡沫化。

数据显示,年,因为银保监会的“高压”,房地产贷款增速同比下降3.3个百分点,显然,这样的趋势会在年得到延续。

换个角度来看,1月4日到1月13日,10天之内,银保监会反复两次表态,就是为了向市场释放一个明确信号:今年房地产的资金面,和年没什么区别,不会大幅宽松!

这两次表态,也为央行最近的两次动作添加了“注脚”。

为什么选择1月6日降准?是因为春节前市场资金缺口大,大家忙着消费、旅游、过年,企业和个人都需要钱,跟房地产无关。

为什么上线第二代征信?是因为各类高杠杆买房、滥用征信买房的现象应当遏制,让楼市运行的更加规范。

在笔者看来,银保监会的两次表态,足以说明年楼市的趋势。

第一,因城施策框架下,各个城市可能会有“边际宽松”。

从去年10月份至今,我们看到了不少城市出现了“定向放松”。

何为定向?比如广州放松三个城区的限购门槛,成都、南京、天津放松某个城区的购房门槛,佛山调整的是社保和个税期限,深圳调节的是“豪宅税”。

每个城市的应对方法不同,但共同点是:都不会全面的放开调控,这是年所有城市都会遵循的原则。

第二,房地产金融体系依然从紧。

央行影响的是市场中的资金多少,而银保监会影响的是这些钱流向哪里,二者构成了房地产的金融体系。

不管今年是否还有降准乃至降息的措施,只要这“一行一会”定下基调,这些钱都不会涌入到楼市中。

相反,从去年至今,高层已经强调过多次遏制购房者的杠杆率增长,房地产的资金面依然会从紧。

没了钱,再多的限购、限售放开,楼市也会变成“无根之水”,没有资金驱动的市场,将不会有大起大落发生,就像年那样,百城房价涨幅只有3%,全国房地产成交量仅仅微增了不到4%,不管是成交量还是房价,都会保持平稳。

这一系列的动向,也事关年的房价分布。

笔者认为,会出现以下两点特征,购房者应该注意。

1,三四线城市会出现“托市”,房价“稳中有降”。

最近几天,四川富顺县买房送补贴,达州又提出推行货币化安置,包括山东放开了除济南、青岛外各个地市的落户门槛。

这些措施,凸显出了年三四线楼市的压力,在人口常年流出,购买力匮乏的情况下,补贴、落户都是为了稳住当地的房地产市场,即便房价要降,也要以“微跌”的形式出现。

2,一二线城市或会出现“小阳春”,但持续时间很短。

央行的第二代征信系统,会使热点城市买房难度提升,因为假离婚、高杠杆等方式已经很难行的通了。

而降准带来的资金面宽松,又会从侧面使一二线城市的“供需结构”进一步紧张,这就会导致3-5月份可能会出现类似、年那样短暂的小阳春行情,时间不会持续太久,因为在银保监会定的“基调”下,就算房价会涨,也是以很微小的幅度实现的。



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