文
凯风
楼市松绑，再现“一日游”。
01
春节至今，至少有5个城市楼市新政遭遇“一日游”尴尬。
3月24日，浙江海宁官方媒体表示：当地将放开住房限购1个月，1个月后继续执行限购。
试图松绑限购的不在少数，但只松绑1个月的相当少见。这是典型的边缘性试探，当地似乎以为，1个月松绑，既不违背“房住不炒”的政治大局，又能快速刺激楼市。
当晚，这一消息就被删除。当地表示，目前仍按照原定政策执行。
在此之前，3月15日，山东济南出台新政，在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受限购政策约束。
所谓二星级绿色建筑，实际上只是环保标准，符合这一要求的不在少数。正因为这一点，该政策被视为变相绕开限购的另类信号。
然而，2天后，该新政即被撤回。
再往前，3月12日，陕西宝鸡发布15条新政稳楼市，其中明确提到，各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例，公积金贷款最高额度从40万调整到50万。
当晚，不到12个小时，该文件从官方网站删除。
这与河南驻马店类似。
2月初，驻马店出台新政，将住房公积金贷款额度由45万元上升到50万元；首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。
一周后，当地被河南省政府约谈，要求提高政治站位，坚决贯彻“房住不炒”的定位，切实落实城市主体责任。
此外，3月初，广州出台了放宽公寓限售的重磅政策。仅仅时隔一天，该文件就被撤下。
02
同一时间，还有一些城市的新政畅通无阻。
3月20日，苏州出台人才新政：全日制本科可以直接落户苏州，大专缴纳6个月社保可以落户，高端人才最高奖励40万。
无独有偶，早在3月18日，佛山出台人才新政，拥有中专或大专学历可优先申领优粤佛山卡T卡。据佛山的限购政策，T卡的非本市户籍人才享受佛山市户籍人口购房政策。
苏州、佛山均属万亿GDP城市，一个与上海相邻，一个与广州接近“同城”。年，苏州新增人口2.82万人，佛山新增人口25.29万人。
这两城的人才新政，与深圳、杭州、武汉、西安等地的新政并无太大差别，都是抢人大战白热化之下不得不做出的选择。（参阅《大分化！京沪向左，广深向右，强二线崛起》）
当然，必须明白的一点是，对于限购城市来说，落户资格等同于购房资格。
可以说，任何一轮抢人政策，既有抢人之效，也不无刺激楼市的目的。
03
与二线城市不同，三四线城市的新政更进一步。
3月初，浙江温州出台人才新政，优秀大学生以上人才在温州可享受购房打7折优惠，而长江学者、省特级教师等高端人才可享受5折购房。
当然，7折购房并非没有限制：这些房子属于共有产权房，且10年内不得上市流通，不能用于再抵押贷款，10年后方能转换为完整产权。
比温州更进一步的是湖南衡阳。
2月初，湖南衡阳出台17条新政稳楼市：买房补贴契税，本科生购房补贴5万。
早在衡阳之前，四川自贡市富顺县、四川达州市就先后出台楼市新政，对购房予以财政补贴。（参阅《买房补贴重出江湖，影响有多大？》）
这些购房补贴，并非仅仅针对高学历人才而设，而是面向所有购房者，包括农民工在内，与年鼓励楼市去库存可谓如出一辙。
04
有的楼市新政遭遇“一日游”，有的却畅通无阻，为什么会出现截然相反的局面？
这其中的核心在于，楼市新政，到底是为稳楼市、抢人才，还是刺激房地产而来？到底是为纾困托底而来，还是为重启房价而来？
我们有三个判断：
其一，基于稳楼市的新政能够畅通无阻。
所以我们看到，在疫情影响之下，几乎所有城市都出台了放宽预售门槛、延迟缴纳土地出让金、提前拨付预售监管资金。
这些举措都是为了防止开发企业陷入困境，本质上都还是“纾困”。
其二，基于抢人才的新政，基本不会受到太多限制。
在户籍与限购捆绑的楼市调控格局中，抢人才与托楼市可谓一体两面。抢人才，势必要放开落户资格，而一旦放开落户资格，自然会进一步影响到楼市。
不过，在全面放开落户限制的大背景下，抢人大战将会获得政策的加持，无论是争抢高学历人才还是争抢年轻劳动力，也不会有太多阻碍。
其三，旨在刺激楼市的政策，旨在试探调控红线的举动，则会持续遭遇“一日游”的尴尬。
经过不同城市的遭遇，不难发现，遭遇“一日游”的政策主要有两类：一类是直接放开限购，另一类是放宽限贷。
可见，无论是放宽预售门槛还是分期缴纳土地出让金，都只是小打小闹，属于技术性调整，不会对楼市大局造成太多明显影响。
相反，限购和限贷，以及宏观层面的降息（5年期LPR利率），可谓楼市调控关键中的关键。
这些口子会不会开、能开多大，则关乎未来房价的走势。
05
熟悉历史的人都知道，年和年，在经济压力之下，楼市曾经两次重启，房价先后创出新高。
这一次，经济压力更甚于当时，为什么刺激楼市的行动不受待见？
原因很简单，周期不同，经济发展阶段不同，楼市风险不同。更关键的是，比房地产更重要的东西太多了。
最近，高层会议提出“六稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，就足以说明什么是最重要的。
可见，稳就业第一重要，稳外贸稳投资同样重要，而稳楼市只能处于从属地位。
回到当下。这一次疫情冲击，内需和外贸先后承压。随着国内疫情形势全面好转，内需压力逐渐释放，然而国际疫情形势愈发严峻，外贸空前承压。
显然，无论内需还是外贸，都关乎就业和经济的基本盘。
而地产固然能刺激经济，但也会带来一系列的负面影响，难以彻底扭转实体经济面临的困局。
楼市最好的局面，当属维稳性横盘。
这样既能解决刚需燃眉之急，又不至于拖累经济，同样也避免带来新的民生问题。
